城镇廉租住房制度自 1999 年实施以来，虽然取得了明显的成效，解决了部分最低收入家庭的住房问题。但是，不可否认的是在实施的过程中，尚存在很多问题。为了对这些问题有一个基本的把握，我们于 2004 年 7 ～ 12 月对北京市城镇廉租住房制度实施的基本情况进行了访谈调查，获取了较为丰富的第一手资料。本文以这些资料为基础，从社会政策的视角对这些问题作一初步探讨。

    一、城镇廉租住房制度存在的问题

    （一）从政策主体角度进行的分析

    1. 资金来源有限，成为廉租住房制度进一步发展的制约瓶颈。

    资金筹措是推动廉租住房制度建设，解决最低收入家庭住房困难的根本措施之一。虽然《北京市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭廉租住房资金来源包括财政拨款、住房公积金增值资金中按规定提取的城市廉租住房补充资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制，但在实际运行中，由于前几年房改过程中，公房基本上都已经出售给了个人，能够再用来出售的公房较少。受经济水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租资金也难有大的作为。另外公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房制度建设。因此，实际上的政策资金来源仅有政府的财政补贴，但是仅靠政府的财政投入难以支撑起廉租住房的顺利发展。尽管北京市财政已经在廉租房方面投入 2 亿多元的资金，但从政策的资金需求而言，仍存在较大的资金缺口，因此开拓资金渠道，加大资金投入，成为目前廉租住房制度发展的一项迫切需求。

    2. 廉租住房数量有限，房源信息缺乏有效的交流机制，使获得配租的家庭难以在市场上找到适合的房源。

    由于廉租住房数量有限，通过摇号获得配租资格的大部分廉租住户都需要通过市场选择符合自身条件以及廉租住房标准的房源，因此廉租住户的市场交易成本是比较高的。作为实施廉租住房制度管理的特色之一，北京市廉租住房行政主管部门指定了一批房地产经纪机构为廉租住房的租赁代理单位筹集适合廉租家庭租赁的低价位房源信息。从总体实施情况来看，这一措施为廉租住房的实施起到了积极的作用，但是就目前情况来看大多数租赁代理单位的服务不规范，房源信息交流机制缺乏有效交流，利益机制不完善，无法提供专业高效的中介服务，甚至有部分房地产经纪机构也不愿意承担此类义务。同时由于政策解释和社会对弱势群体缺乏公正的对待，一些拥有房源的房主，出于对廉租住房制度的疑虑以及其他方面的担忧不愿意将房屋出租给廉租家庭。这些情况的存在使得廉租住户难以在市场上找到合适的房源，从而使廉租住房政策所获得的成效被打上了不小的折扣。

    3. 缺乏有效的统计与监管机制，因而无法对保障对象的收入进行准确的核定。

    对最低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个科学合理的收入界定办法，这其中最重要的是确定合理的最低收入线标准和有效的收入审核管理办法。而目前不但是在北京市，即便是在全国范围来看，我国的收入监督监管系统尚不健全，对居民收入审核有相当大的难度。因此缺乏有效的收入统计和监管机制，是我国目前实施城镇最低收入家庭制度的最大障碍之一。北京市起步阶段廉租住房的供应对象具体限定在民政部门登记的享受城市最低生活保障家庭和城镇优抚家庭中的人均住房使用面积 7.5 平方米以下的住房困难家庭。随着北京市政府逐渐对低收入家庭保障范围的扩大和保障程度的提高，现有的供应对象确定标准需要加以调整。没有完善的收入统计与监管机制，就很难切实发挥廉租住房制度保障作用。各地实施廉租住房的制度过程中都存在着这一问题，它导致了廉租住房制度建设尚缺乏全面、准确的基础性数据指标，使得廉租住房建设难以建立在科学、准确的基础之上，一定程度来讲造成了廉租住房“准入”与“退出”的监管困难。